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　　去年以來(lái)，朋友圈中不斷流傳一篇《法院判了：停車(chē)位居民免費(fèi)使用，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)租賃！》網(wǎng)文。文中稱在南京星漢花園停車(chē)位之爭(zhēng)中，法院認(rèn)為“地下停車(chē)庫(kù)歸全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商應(yīng)立即向業(yè)主委員會(huì)移交全部地下停車(chē)庫(kù)”。如此說(shuō)法加上聳人聽(tīng)聞的標(biāo)題，自然引發(fā)全國(guó)小區(qū)業(yè)主的關(guān)注。
　　極少有人注意到，這是一則謠言！早在2016年9月，微信官方辟謠專(zhuān)號(hào)“全民較真”就針對(duì)該文進(jìn)行了辟謠、駁斥。但此則謠言傳播廣泛，已經(jīng)誤導(dǎo)了全國(guó)很多的小區(qū)業(yè)主。
　　那么，類(lèi)似的網(wǎng)絡(luò)謠言究竟謬誤在哪？按照我國(guó)現(xiàn)行法律，開(kāi)發(fā)商是否對(duì)小區(qū)人防車(chē)位是否有產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)？全國(guó)各地有哪些判例證明、參考？筆者這就一一理論。


南京星漢花園陷網(wǎng)紅謠言
以未生效判決誤導(dǎo)全國(guó)業(yè)主


　　這篇網(wǎng)傳謠言其實(shí)是一篇不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拿襟w報(bào)道，原文發(fā)表于2003年，文中提到的判決結(jié)果并未生效，但近年卻被很多自媒體或別有用心的人挖出來(lái)炒作。
    2016年4月,由于該未生效的判決結(jié)果多次被“翻炒”，南京市鼓樓區(qū)法院不得不在官方微信平臺(tái)專(zhuān)門(mén)辟謠。9月，微信官方辟謠公號(hào)“全民較真”也針對(duì)該網(wǎng)文辟謠，將其標(biāo)記為謠言。
    在《物權(quán)法》尚未出臺(tái)的2003年，南京星漢花園停車(chē)位之爭(zhēng)確實(shí)是全國(guó)首例，自然引起廣泛的關(guān)注。當(dāng)時(shí)，南京市鼓樓區(qū)法院一審判決認(rèn)定“地下停車(chē)庫(kù)歸全體業(yè)主所有”。但開(kāi)發(fā)商不服一審判決，向南京市中級(jí)人民法院提起上訴，經(jīng)審理裁定：撤銷(xiāo)原判，發(fā)回重審。
    也就是說(shuō)，網(wǎng)文所引用的一審判決根本就沒(méi)有生效！
　　直到2014年9月，南京市鼓樓法院作出重審判決，駁回了星漢花園業(yè)主委員會(huì)的大部分訴訟請(qǐng)求，但因地下車(chē)庫(kù)中有23個(gè)停車(chē)位屬于違規(guī)建設(shè)、6個(gè)車(chē)位應(yīng)屬業(yè)主保留車(chē)位，所以開(kāi)發(fā)商須在判決生效十日內(nèi)給付業(yè)主委員會(huì)車(chē)庫(kù)出售款50萬(wàn)元。
    什么意思呢？訴爭(zhēng)車(chē)位共有59個(gè)，在23個(gè)違規(guī)車(chē)位、6個(gè)業(yè)主保留車(chē)位的爭(zhēng)端中，開(kāi)發(fā)商因存在違規(guī)行為而“輸了官司”；但正規(guī)建設(shè)的另外30個(gè)車(chē)位，仍屬于開(kāi)發(fā)商的正當(dāng)權(quán)益，出售款全部歸開(kāi)發(fā)商。重審判決書(shū)已經(jīng)在裁判文書(shū)網(wǎng)上公布。
　　按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，關(guān)于小區(qū)車(chē)庫(kù)的歸屬，大體是以是否公建分?jǐn)偨o全體業(yè)主和占用共有道路為“分界線”：已按公共建設(shè)面積分?jǐn)偨o全體業(yè)主和占用共有道路的車(chē)位，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；未分?jǐn)偟牡叵峦＼?chē)位，產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商。
　　所以，類(lèi)似“法院判決明確開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售小區(qū)車(chē)庫(kù)”的假消息，別再相信了。


瑞士半山案例折射法律真相
一二審均判三正雁田地產(chǎn)勝訴


　　歷史總是在重演。2017年以來(lái)，個(gè)別業(yè)主在微信群、QQ群散布“開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出租小區(qū)車(chē)庫(kù)”的不實(shí)信息，稱三正瑞士半山小區(qū)地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，鼓動(dòng)大家抵制開(kāi)發(fā)商正當(dāng)?shù)淖赓U行為，并提起訴訟。但東莞市第三人民法院初審、東莞市中級(jí)人民法院二審均判定：“三正雁田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為案涉人防工程的投資建設(shè)方，依法對(duì)案涉人防工程（空間車(chē)庫(kù)車(chē)位等）具有在平時(shí)管理、開(kāi)發(fā)利用、經(jīng)營(yíng)收益等正當(dāng)權(quán)利”。

　　1.合同約定：
　　人防車(chē)位未計(jì)入公攤面積

　　三正瑞士半山規(guī)劃車(chē)位分為人防停車(chē)位和非人防停車(chē)位，由于數(shù)量有限，不能滿足所有業(yè)主對(duì)地下車(chē)位的需求，2017年6月份，開(kāi)發(fā)公司擬面向業(yè)主出租地下人防車(chē)庫(kù)的規(guī)劃停車(chē)位。但個(gè)別業(yè)主在三正瑞士半山微信、qq群中鼓動(dòng)廣大業(yè)主抵制開(kāi)發(fā)商出租停車(chē)位的正當(dāng)行為。雖經(jīng)三正雁田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司多次闡明小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的人防工程性質(zhì)，告知依據(jù)《物權(quán)法》、《人民防空法》和購(gòu)房合同的相關(guān)條文、約定，申明開(kāi)發(fā)商出租行為正當(dāng)、合法。但個(gè)別業(yè)主仍未停止侵權(quán)，并分別向東莞市第三人民法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)小區(qū)規(guī)劃停車(chē)位出租合同要約無(wú)效、撤銷(xiāo)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)地下人防車(chē)位經(jīng)營(yíng)收益權(quán)的相關(guān)約定。
　　首先，我們來(lái)看三正瑞士半山《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中第十七條內(nèi)容：雙方可以就下列事項(xiàng)約定：１、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)屬該幢樓宇全體業(yè)主共有；2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)屬該幢樓宇全體業(yè)主共有。3、整個(gè)項(xiàng)目小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)所配建的游泳池、規(guī)劃地下人防空間和車(chē)庫(kù)/車(chē)位及其他未列入分?jǐn)偯娣e的建筑物的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)收益權(quán)歸出賣(mài)人享有。4、見(jiàn)雙方簽訂的其他補(bǔ)充協(xié)議。
　　《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件二約定，小區(qū)公共分?jǐn)偨ㄖ娣e的內(nèi)容包括：公共門(mén)廳、公共前室、公共走道、樓梯間、電梯間、水井、電井、管井、走廊、電梯機(jī)房、屋頂梯屋的建筑面積；套與公共建筑之間的分隔墻以及墻外水平投影面積一半的建筑面積。
　　附件二特別強(qiáng)調(diào)：“獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防的地下室都不計(jì)入共有建筑面積”。

　　2.一審判決：
　　開(kāi)發(fā)商有人防車(chē)位經(jīng)營(yíng)收益權(quán)

　　市第三人民法院認(rèn)為：三正雁田公司與業(yè)主訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容真實(shí)、明確，依法成立，合法有效；《廣東省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)人民防空法〉辦法 》第十三條規(guī)定，人民防空工程在平時(shí)可按有償使用的原則開(kāi)發(fā)利用，收益歸投資者所有。法院認(rèn)為，案涉人防工程系三正雁田公司投資建設(shè)，從《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e與對(duì)分?jǐn)偯娣e的說(shuō)明以及商品房的總價(jià)、計(jì)算單價(jià)可見(jiàn)，三正雁田公司并未將對(duì)人防工程的投資以及投資成果轉(zhuǎn)移作為商品房出售市場(chǎng)定價(jià)的考慮因素，即業(yè)主所支付的購(gòu)房款里并未包含轉(zhuǎn)移案涉人防工程投資成果的對(duì)價(jià)。因此，去年7月7日，法院初審判定“三正雁田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為案涉人防工程的投資建設(shè)方，依法對(duì)案涉人防工程具有在平時(shí)管理、開(kāi)發(fā)利用、經(jīng)營(yíng)收益等正當(dāng)權(quán)利”。

　　3.終審判決：
　　個(gè)別業(yè)主對(duì)“投資者”認(rèn)定理由與法規(guī)不符，駁回上訴

　　提起訴訟的個(gè)別業(yè)主不服一審判決，向東莞市中級(jí)人民法院提起上訴，要求確認(rèn)《購(gòu)房合同中》中“人防空間所有權(quán)歸三正雁田公司”的約定無(wú)效，責(zé)令開(kāi)發(fā)商立即停止出租人防車(chē)位的行為。理由是：人防工程系小區(qū)強(qiáng)制配套公益性建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)成本納入小區(qū)開(kāi)發(fā)成本，其開(kāi)發(fā)成本已通過(guò)物業(yè)出售的方式轉(zhuǎn)嫁給小區(qū)業(yè)主；“投資建設(shè)方并非《防空法》中‘投資者’的概念，涉案小區(qū)區(qū)分所有權(quán)之物業(yè)出售完畢后，三正雁田公司便喪失了人防車(chē)位的‘投資者’資格，小區(qū)全體業(yè)主才是涉案人防工程的‘實(shí)際投資者’?！?br>　　三正地產(chǎn)認(rèn)為，訴爭(zhēng)人民防空工程的專(zhuān)項(xiàng)竣工驗(yàn)收備案表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及竣工驗(yàn)收備案證書(shū)均述明三正雁田公司為三正瑞士半山人防車(chē)庫(kù)的建設(shè)者。而我國(guó)《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條清晰地界定了地下工程的建設(shè)單位就是地下工程的投資者。何況，《購(gòu)房合同》中明確約定三正瑞士半山小區(qū)內(nèi)獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、警衛(wèi)室、管理用房、人防地下室都不計(jì)入共有建筑面積。
　　對(duì)于瑞士半山人防工程“投資者”的認(rèn)定問(wèn)題，市中級(jí)人民法院認(rèn)定：劉某等認(rèn)為小區(qū)全體業(yè)主才是投資者的理由與法律法規(guī)的規(guī)定不符，不予采納。遂終審判定，“三正雁田公司依法享有案涉人防工程的經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)及管理權(quán)”。
　　值得一提的是，

一審法院認(rèn)定涉案人防工程所有權(quán)屬于國(guó)家，而《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定其所有權(quán)屬三正雁田公司。對(duì)此，終審法院認(rèn)為《防空法》沒(méi)有對(duì)人防工程平時(shí)的所有權(quán)作出明確規(guī)定，《廣東實(shí)施〈中華人民共和國(guó)防空法〉辦法》也沒(méi)對(duì)人防工程平時(shí)的所有權(quán)作出明確規(guī)定，故案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)人防工程所有權(quán)的約定并未違反法律強(qiáng)制性效力性規(guī)定。

全國(guó)各地還有很多同類(lèi)判例

　　網(wǎng)絡(luò)謠言誤導(dǎo)了很多業(yè)主，導(dǎo)致全國(guó)發(fā)生了很多類(lèi)似的訴訟判例。法律是公正的，如無(wú)其他違規(guī)行為，開(kāi)發(fā)商的正當(dāng)權(quán)益大都得到了維護(hù)。 筆者謹(jǐn)列舉幾例：
　　東莞凱旋盛世小區(qū)2015年發(fā)生的訴爭(zhēng)［（2015)東中法民二終字第839號(hào)］，市中級(jí)人民法院依據(jù)《防空法》第五條規(guī)定，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商是該人防工程的投資者。
　　珠海市錦繡檸溪小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商對(duì)人防停車(chē)位的訴爭(zhēng)，香洲區(qū)法院、珠海市中級(jí)人民法院均判定人防工程地下室使用管理及收益權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商。業(yè)委會(huì)不服終審判決，向廣東省高院申請(qǐng)?jiān)賹?。省高院作?2016)粵民申2846號(hào)民事裁定予以駁回。
　　2011年上海徐匯區(qū)肇家浜路201弄某花園小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商的合同糾紛，經(jīng)上海市徐匯區(qū)人民法院［案號(hào):（2010）徐民三(民)初字第1825號(hào)］、上海第一中級(jí)人民法院［案號(hào):（2011）滬一中民二(民)終字第867號(hào)］審理，均駁回了物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)主張人防車(chē)位管理權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主的請(qǐng)求，支持開(kāi)發(fā)商作為投資者的權(quán)益。
　　2014年，就南京永嘉年華公寓商鋪及地下停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，南京市中級(jí)人民法院作出（2014）寧民終字第4420號(hào)判決，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)人防車(chē)庫(kù)有管理收益權(quán)。
　　2015年，武漢都市桃源小區(qū)新?lián)Q屆后的業(yè)委會(huì)起訴開(kāi)發(fā)商，要求判令小區(qū)人放地下室的使用權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主。由于購(gòu)房合同明確約定，內(nèi)容也不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，武昌區(qū)人民法院、武漢市中級(jí)人民法院均駁回業(yè)委會(huì)的訴求。
　　佛山、重慶、蘇州、三亞、湖北黃石、福建龍巖等地都發(fā)生過(guò)相關(guān)案例。在購(gòu)房合同明確約定了公攤面積不包括人防車(chē)位情況下，法院都依法認(rèn)定開(kāi)發(fā)商為人防工程投資者，擁有對(duì)人防車(chē)位的所有、經(jīng)營(yíng)、收益等權(quán)益。
　　以上案例的判決書(shū)，均可從“中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)”查核下載。